• Kiam finiĝas la uzufrukto?

Droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire en cas de vente d'un bien en usufruit Vente simultanée de la nue-propriété et de l'usufruit Pour procéder à la mise en vente d'un bien immobilier en usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent obligatoirement donner leur accord. En effet, si l'usufruitier peut décider de vendre le bien, le nu-propriétaire doit donner son accord de principe et valider les modalités de la vente. De même, le nu-propriétaire n'est pas autorisé à vendre le bien immobilier sans l'accord de l'usufruitier.

Selon l'article 595 du Code civil, l'usufruitier peut vendre son droit à l'usufruit, c'est-à-dire ses droits d'usus et de fructus. Toutefois, la loi exige que les conditions de l'usufruit soient transmises au nouvel acquéreur afin de protéger les droits du nu-propriétaire. Ainsi, l'usufruit cesse :

Au terme du contrat initial en cas d'usufruit temporaire ; À la date de décès du premier usufruitier (c'est-à-dire le vendeur de l'usufruit) en cas d'usufruit viager. Dès lors, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sur le bien à la fin du contrat ou au décès du premier usufruitier.

Tout comme l'usufruitier, le nu-propriétaire peut décider seul de vendre son droit de nue-propriété sur un bien. Dans ce cas, le nouvel acquéreur doit obligatoirement continuer à partager le démembrement de propriété avec l'usufruitier. Ainsi, l'usufruitier ne peut en aucun cas être contraint de quitter le logement avant la fin du démembrement.

Répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire La répartition du prix de vente peut se faire de différentes manières. Selon les conditions de vente, le prix est réparti au prorata des droits de chacun, réutilisé dans un autre actif démembré ou reversé intégralement à l'usufruitier.

L'usufruitier

• Avant l'entrée en jouissance, l'usufruitier doit :
• faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles (art. 600 C. civ.),

donner caution pour garantir la restitution du bien au propriétaire, voire le paiement d’indemnités en cas de détérioration du bien.
Toutefois, l'usufruitier peut être dispensé de ces 2 obligations.

Au cours de l’usufruit, il doit jouir du bien de façon raisonnable, c’est-à-dire qu’il doit être diligent et prendre toutes les mesures pour maintenir le bien en bon état. Ainsi il doit l’entretenir, ne pas modifier sa destination (ce qui implique de ne pas effectuer de transformations matérielles), procéder aux réparations nécessaires, prendre toutes les mesures dites conservatoires (pour la sauvegarde d'un droit ou d'une chose), il ne doit pas le détériorer… Il lui est vivement conseillé d’assurer le bien. L’usufruitier doit régler les charges courantes, les réparations d'entretien et les impôts (notamment la taxe foncière) conformément aux articles 605 et 608du code civil.

La répartition du prix de vente d'un bien immobilier en usufruit est encadrée par l'article 621 du Code civil. Cet article précise que : « en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix ».

La valeur respective des droits relatifs à l'usufruit et à la nue-propriété est fixée par un barème fiscal. En fonction de l'âge de l'usufruitier, la valeur de l'usufruit correspond ainsi à :

• 90 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 21 ans ;
• 80 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 31 ans ;
• 70 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 41 ans ;
• 60 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 51 ans ;
• 50 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 61 ans ;
• 40 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 71 ans ;
• 30 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 81 ans ;

20 % de la pleine propriété si l'usufruitier à moins de 91 ans ; 10 % de la pleine propriété si l'usufruitier à plus de 91 ans. Cependant, la loi autorise également l'usufruitier et le nu-propriétaire à fixer à l'amiable la répartition du prix de vente du bien démembré.

Il est possible de réutiliser le montant issu de la vente d'un bien en usufruit pour investir à nouveau dans un bien mobilier ou immobilier démembré : logement locatif, contrat de capitalisation, droits sociaux, etc. Cet investissement présente l'avantage de prolonger les avantages du démembrement de propriété. L'injection de la somme dans un nouvel investissement offre à l'usufruitier et au nu-propriétaire de poursuivre et faire évoluer leurs stratégies d'investissement.

Le report du prix de vente dans un autre actif démembré doit être précisé dans l'acte de vente du bien. L'article 751 alinéa 2 du Code général des impôts précise que le réemploi doit également être constaté par l'usufruitier et le nu-propriétaire soit :

Dans un acte sous seing privé enregistré ; Dans un acte authentique avec mention du réemploi du montant perçu au moment de la vente du bien immobilier.

Enfin, le prix de vente d'un bien en usufruit peut être intégralement reversé à l'usufruitier. On parle alors de quasi-usufruit. Le quasi-usufruit autorise l'usufruitier à disposer du montant de la vente comme il le souhaite. Il peut ainsi l'utiliser pour investir à nouveau ou consommer le capital.

Cependant, cette somme devra être restituée au moment de son décès. Dès lors, le prix de vente est imputé du total des actifs enregistrés à la succession de l'usufruitier. Afin d'éviter tout litige après la mort de l'usufruitier, il est d'usage de rédiger une convention de quasi-usufruit. Ce document précise notamment les règles de fonctionnement ainsi que le montant de la créance à restituer.

Bon à savoir : si l'actif de succession de l'usufruitier est insuffisant pour couvrir le montant de la créance, le nu-propriétaire ne dispose d'aucun recours légal.

La donation temporaire d’usufruit permet de fournir un revenu à un proche, pour une durée provisoire. Elle est ainsi utilisée dans le cadre familial comme un coup de pouce aux enfants majeurs. L’usufruitier dispose alors des ressources nécessaires au financement de ces années d’études ou d’une aide dans les premiers temps de sa vie active.

Cette opération peut également être utilisée pour transmettre la jouissance d’un bien à un organisme sans but lucratif, ou le faire bénéficier de revenus temporaires, pendant la durée prévue à l’acte notarié.

Avant toute cession, il est indispensable d’effectuer une simulation fiscale pour être sûr que la donation n’occasionnera pas de frais supplémentaire pour l’usufruitier, outre les frais d’acte générés par l’opération. Dans le cas d’une donation à un enfant, l’usufruitier devra régler des droits de mutation à titre gratuit si la valeur fiscale de la donation dépasse l’abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant.

On se réfère alors à la valeur fiscale de la donation d’usufruit temporaire. Elle est fonction de la durée du démembrement et correspond à :

23 % de la pleine propriété pour un démembrement réalisé jusqu’à 10 ans ; 46 % de la pleine propriété pour un démembrement durant de 11 à 20 ans ; 69 % de la pleine propriété pour un démembrement jusqu’à 30 ans.

En pratique, il faut que cette valeur fiscale reste en dessous de l’abattement en ligne directe de 100 000 € pour éviter de générer des droits de mutation à la charge du donataire. Par exemple, la donation de l’usufruit d’un appartement d’une valeur de 420 000 € pour une durée de 10 ans ne génère pas de droit de mutation puisque sa valeur fiscale reste en dessous des 100 000 €, sous réserve qu’il n’y ait pas eu d’autre donation au cours des 15 années précédentes. (420 000 x 23 % = 96 000)

La donation d’usufruit permet au donateur de transférer à l’usufruitier les revenus tirés du bien dont il est devenu nu-propriétaire. Non perçus, ces revenus sortent de l’assiette fiscale. De son côté, le bénéficiaire déclare les revenus tirés du bien dont il est temporairement usufruitier, les loyers d’une location par exemple. Lorsque ce montage est réalisé au profit d’un bénéficiaire peu ou pas imposable, elle permet de générer une réelle économie fiscale au niveau familial.

Les biens objets de la donation ne sont pas pris en compte dans la déclaration de l’Impôt sur la fortune. La base imposable à l’IFI est ainsi diminuée de la valeur en pleine propriété du bien dont l’usufruitier bénéficie. Le donateur nu-propriétaire réalise ainsi une économie d'IFI au titre de la période où court la donation d'usufruit temporaire. L’opération est généralement neutre du côté de l’usufruitier, car il n’atteint pas le seuil d’imposition de l’IFI.

⚠️ Attention au risque de redressement : la donation repose sur une réelle intention libérale et ne doit pas être fictive. L’administration fiscale peut en effet invoquer un abus de droit lorsqu’il apparaît que l’opération poursuit un but exclusivement fiscal.

Que faire si le nu-propriétaire décède avant le terme de la donation d’usufruit ? L’usufruit prend fin au décès du donateur. Se pose alors la question du rapport à succession du défunt propriétaire. Dans le droit des successions, le rapport oblige les cohéritiers ayant trop perçu à restituer la valeur financière obtenue par la donation effectuée du vivant du défunt afin d’opérer une juste répartition.

Cela oblige notamment l'héritier non-réservataire qui a reçu une valeur qui excède la quotité disponible. Ainsi, les héritiers réservataires sont restaurés dans leur droit à la succession sur la base de l’article 843 du Code civil. Cela marche aussi dans le cas d'une donation d'usufruit temporaire. Mais comment calculer le montant de ce rapport ? On considère que le rapport est dû seulement sur la valeur résiduelle de l’usufruit compte tenu de la période restant à courir.

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