Il est également possible de céder temporairement son droit d’usufruit, à titre gracieux ou onéreux. Il est cependant obligatoire de prévoir une durée. En vertu de cette cession temporaire, le cessionnaire percevra les fruits générés par le bien.

La doctrine s’accorde sur le fait que l’acquéreur devient usufruitier du même usufruit que le cédant. Cela signifie que l’extinction de l’usufruit se fera au décès du premier usufruitier. La durée de l’usufruit dépend toujours de la vie du cédant et son décès transfèrera la pleine propriété au nu-propriétaire, malgré le fait que le nouvel usufruitier soit toujours en vie. Il en va de même si l’usufruit est constitué pour une durée déterminée et que le terme n’est pas encore atteint, il s’éteindra au décès du premier usufruitier.

Par exemple, M. X cède son droit d’usufruit à M. Y mais décède quelques années plus tard. Au moment du décès de M. X, le nu-propriétaire, M. Z, récupère la pleine propriété du bien même si M. Y est toujours en vie.

Des obligations perdurent donc entre le nu-propriétaire et le premier usufruitier puisque ce dernier est, de plus, responsable des abus de jouissance commis par le cessionnaire.

La cession d’usufruit est donc intéressante pour l’usufruitier qui aurait besoin de liquidité ou qui ne souhaiterait plus avoir de contact avec les nus-propriétaires. En revanche, il peut s’agir d’un investissement risqué, notamment si le premier usufruitier décède peu de temps après la cession car dans ce cas l’acquéreur n’aura pas eu le temps de rentabiliser l’acquisition puisque l’usufruit s’éteint. t. Comme le précise l’administration : “Lorsque l’usufruit temporaire consenti par le contribuable s’éteint à l’arrivée du terme et que ce dernier consent un nouvel usufruit temporaire, chacune de ces cessions s’analyse comme une première cession portant sur un usufruit temporaire”. Dans ces conditions, on doit conclure à l’applicabilité de l’article 13-5° du CGI au prix perçu par le propriétaire à raison de la prorogation.

Rapporté à l’affaire soumise à la juridiction de la cour de Nancy, le même raisonnement doit recevoir application même si la cession initiale était intervenue alors que les dispositions de l’article 13-5° précité n’étaient pas encore en vigueur et avait donné lieu à l’apparition et la taxation d’une plus-value immobilière des particuliers. Du fait de la prorogation, on était bien en présence d’un nouveau contrat de vente constituant effectivement la première cession d’un usufruit temporaire de nature à être soumise à la rigueur de l’article 13-5° du CGI.

Inutile de finasser avec l’administration en mettant en place une prorogation de la durée de l’usufruit avant l’arrivée du terme assigné à l’usufruit initial histoire d’éviter la soumission du prix de cette prorogation à l’impôt sur le revenu sur le fondement de l’article 13-5° du CGI. Cette prorogation revêt les habits d’un nouveau contrat de vente portant sur l’usufruit du même bien. Le nu-propriétaire redevenant plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit initial sur le fondement de l’article 617 du Code civil, une nouvelle première cession d’un usufruit temporaire intervient justifiant l’imposition.

Maintenant, il est vrai que la solution repose sur une analyse d’une prorogation différente de la classique prorogation du terme d’une obligation. Le contrat initial porte cession d’un droit réel immobilier pour un temps donné. A l’arrivée du terme de l’usufruit, le contrat prend fin. Si l’on souhaite prolonger la stratégie de démembrement de l’immobilier, il n’y a d’autre choix que de conclure un nouveau contrat portant cession de l’usufruit pour un nouveau délai.