1. Inmobiliaria civila socio di familio

La propriété des parts d’une SCI est divisée entre des propriétaires, des nus-propriétaires et des usufruitiers.

Alors que certaines sociétés commerciales (société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)) peuvent être créées par une seule personne (l’associé unique), une SCI doit être obligatoirement constituée par deux associés au minimum. Comme toutes les personnes morales civiles ou commerciales, la création d’une société civile immobilière doit faire l’objet de la publication d’une annonce légale dans un journal habilité du département de son siège social. Les formalités de création de la SCI sont également similaires : rédaction et adoption des statuts juridiques, dépôt du capital social, immatriculation au guichet unique électronique des entreprises.

Chaque associé détient des titres de propriété, des parts sociales dans cette forme juridique de société. Lors de la création de la SCI, la valeur d’une part est définie en fonction du capital social déclaré dans les statuts juridiques et du nombre de parts qui le constituent. La valeur des parts sociales figure également dans les statuts juridiques déposés sur le guichet unique électronique des entreprises.

Détenir des parts sociales d’une SCI donne plusieurs types de droits sociaux et financiers :

• Droit d’information sur la gestion de la société,
• Droit de vote aux assemblées générales proportionnellement au nombre de parts détenues,
• Droit aux bénéfices éventuels générés par la SCI (au prorata de la participation au capital social),
• Droit à la cession de ses parts sociales (avec agrément dans des conditions précises si cela est prévu dans les statuts juridiques).

Face à ces droits, chaque propriétaire de parts (l’associé) est responsable des dettes de la SCI dans les termes suivants :

• Responsabilité indéfinie des dettes sur leur patrimoine personnel,
• Responsabilité non-solidaire, c’est-à-dire proportionnellement au nombre de parts détenues au capital social,
• Responsabilité subsidiaire, c’est-à-dire uniquement si la SCI ne peut pas honorer ses dettes.

Le démembrement de parts de SCI se produit lorsque la propriété des parts sociales est divisée entre l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier jouit des droits d'utilisation et des revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire détient les droits sur le capital, sans bénéficier des revenus ou de l'usage immédiat des biens.

Le démembrement peut résulter d'une volonté contractuelle (donation, cession) ou être la conséquence d'un décès. Une fois le démembrement acté, l'usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les droits et les devoirs relatifs aux parts de la SCI.

Dans le contexte spécifique du démembrement des parts d'une SCI, la distinction entre usufruit et nue-propriété prend des caractéristiques particulières, en raison de la nature même des parts sociales et de leur impact sur la gestion et les bénéfices de la SCI.

L’usufruit fait référence au droit d'user d'un bien et de jouir des fruits qui peuvent en résulter. En tant qu'usufruitier, vous avez par exemple le droit d'habiter le bien, de percevoir les loyers ou encore de le mettre à disposition à titre gratuit.

Vous avez également la responsabilité de veiller à la conservation du bien en bon état, en réalisant les travaux de rénovations et d'entretien nécessaires.

Dans le cadre du démembrement des parts d’une SCI, le droit à l'usufruit vous permet de percevoir tous les dividendes attachés aux parts sociales et de participer aux différentes assemblées générales.

L'usufruit peut être viager (il s'éteint au décès de l'usufruitier) ou temporaire (accordé pour une durée limitée).

L’usufruitier a donc un droit d’usage et un droit aux dividendes.

Le nu-propriétaire détient les parts en capital mais ne jouit pas de leurs fruits avant la fin de l'usufruit. Bien qu'il soit propriétaire des parts, le nu-propriétaire ne perçoit donc pas de revenus de ces dernières pendant la durée de l'usufruit.

Qu'elle soit temporaire ou viagère, la nue-propriété du bien se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire au décès de l'usufruitier, sans frais supplémentaires. Il pourra de nouveau transmettre l'usufruit sur le bien s'il le souhaite.

Les statuts de la SCI peuvent spécifier les conditions et les effets du démembrement, notamment la répartition des droits de vote en assemblée générale.

Généralement, l'usufruitier dispose du droit de vote concernant les décisions affectant les revenus de la SCI, et notamment l’affectation des bénéfices, tandis que le nu-propriétaire peut se voir attribuer le droit de vote pour les décisions affectant la substance même des parts ou le capital de la société.

Cette configuration nécessite une rédaction minutieuse des statuts de la SCI et, potentiellement, la conclusion d'un pacte d'associés pour clarifier les modalités de collaboration entre usufruitiers et nus-propriétaires, en particulier pour les décisions stratégiques ou celles ayant un impact significatif sur la valeur et la gestion des biens de la SCI. La fiscalité En termes d’imposition, il convient de préciser que l'usufruitier est imposé sur les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu pendant la durée du démembrement, n'est pas soumis à cette imposition.

Le démembrement des parts d'une SCI offre plusieurs avantages significatifs, en particulier en matière fiscale, dans la transmission patrimoniale et la protection des intérêts familiaux. Il peut s'avérer être une stratégie efficace pour optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier

Les avantages fiscaux du démembrement de parts de SCI En termes d’imposition, il convient dans un premier temps de préciser que l'usufruitier est imposé sur les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI, tandis que le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu pendant la durée du démembrement, n'est pas soumis à cette imposition.

En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le démembrement offre également une opportunité d'optimisation. L'IFI est calculé sur la valeur nette des actifs immobiliers détenus, mais en cas de démembrement, sauf exception, seule la valeur de l'usufruit (calculée selon l'âge de l'usufruitier) est intégrée dans le patrimoine imposable de l'usufruitier. La nue-propriété n'est pas prise en compte pour le calcul de l'IFI.