Pour faire simple, une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Ainsi, une SCI familiale est spécifiquement constituée par les membres d'une même famille, facilitant ainsi la gestion et la transmission du patrimoine familial. Il faut savoir que les associés d'une SCI détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, et ces parts peuvent être transmises, vendues ou léguées.

De plus, la SCI familiale présente plusieurs avantages significatifs. Elle permet de centraliser la gestion des biens immobiliers, d'éviter les complications de l'indivision, et de faciliter la transmission des biens aux descendants. Les décisions de gestion sont prises en assemblée générale, selon les règles définies dans les statuts de la SCI, ce qui peut prévenir les conflits familiaux. Enfin, la SCI offre des possibilités intéressantes de planification fiscale, notamment par la dissociation de la propriété en usufruit et nue-propriété.

L'usufruit est un droit réel qui permet à une personne, référencé comme étant l'usufruitier, de jouir d'un bien appartenant à une autre personne, à savoir le nu-propriétaire. L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, tout en étant responsable de son entretien courant.

En revanche, le nu-propriétaire détient la propriété du bien, sans pouvoir en disposer immédiatement. À la fin de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Dans le cadre d'une SCI familiale, l'usufruit peut porter sur les parts sociales de la société. L'usufruitier perçoit alors les dividendes générés par les biens immobiliers détenus par la SCI et peut participer aux décisions de gestion. Les nu-propriétaires, quant à eux, détiennent les parts sociales en nue-propriété et récupéreront la pleine propriété des parts à la fin de l'usufruit.

Lors du décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les parts sociales reviennent en pleine propriété au nu-propriétaire. Cependant, il est possible de prévoir dans les statuts de la SCI ou par testament que l'usufruit se transmet à d'autres héritiers. Cette transmission permet de prolonger l'usufruit au profit des héritiers désignés, qui pourront continuer à bénéficier des revenus des parts sociales et à participer à la gestion de la SCI.

Il faut savoir que les héritiers qui reçoivent l'usufruit ont les mêmes droits et obligations que l'usufruitier initial. En effet, ils peuvent percevoir les revenus générés par les biens immobiliers de la SCI et participer aux décisions de gestion, tout en devant assumer les charges courantes et les frais d'entretien liés. De son côté, le nu-propriétaire conserve ses droits de propriété, mais sans jouissance immédiate du bien.

• Dissolvo de uzufrukto Dissolution de l'usufruit

Généralement, l'usufruit prend fin au moment du décès de l'usufruitier ou à l'expiration d'une durée fixée par les statuts de la SCI. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sociales.

Notez néanmoins que la dissolution de l'usufruit peut également survenir par accord entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, par exemple, notamment, en cas de rachat de l'usufruit par le nu-propriétaire. Dans ce cas, consulter un expert peut être intéressant, afin de veiller au suivi des conditions et règles en matière de rachat ou cession. Conséquences fiscales de la succession de l'usufruit La transmission de l'usufruit dans le cadre d'une succession est soumise à des droits de mutation à titre gratuit, calculés sur la valeur de l'usufruit. Cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la transmission, selon un barème fiscal établi par l'administration fiscale. Plus l'usufruitier est âgé, moins la valeur de l'usufruit est élevée.

De plus, en matière de droits de succession, des abattements peuvent s'appliquer en fonction du lien de parenté entre l'usufruitier et les héritiers. Par exemple, les héritiers en ligne directe bénéficient d'un abattement de 100 000 euros chacun sur la part reçue. Il est également possible de bénéficier d'exonérations spécifiques, par exemple dans le cadre de la transmission d'une entreprise familiale sous certaines conditions.

Afin d’éviter les conflits et litiges liés à la cession ou le démembrement dans le cadre d’une SCI familiale, il est important de prendre en compte les deux points suivants, notamment, qui pourront éviter de nombreux soucis :

Dans le cadre d'une SCI familiale, où les enjeux patrimoniaux peuvent être sensibles, la gestion des conflits et la prévention des litiges sont primordiaux, surtout dans le cas d’une succession avec usufruit. Ainsi, la médiation familiale peut être un outil efficace pour résoudre les désaccords entre les associés et les membres de la famille. Elle permet de favoriser le dialogue, de rechercher des solutions consensuelles et de préserver les relations familiales.

De plus, inclure des clauses de résolution des conflits dans les statuts de la SCI peut aider à anticiper les éventuels différends. Ces dernières peuvent ainsi prévoir des mécanismes de règlement à l'amiable, tels que la désignation d'un médiateur ou d'un comité de gestion spécifique, chargé de résoudre les conflits internes entre les différents héritiers. Elles peuvent également définir des procédures pour la prise de décisions en cas de blocage ou de désaccord entre les associés. Si cette partie vous semble obscure, il est aussi possible de consulter un expert, afin de vous faire accompagner et de rédiger, ensemble, les clauses de résolution de conflits dans les statuts de la SCI.

La réversion d’usufruit relève des droits de succession, et non des droits de donation. Les droits dus par le second usufruitier le sont donc à la date du décès du 1er usufruitier (qui correspond à l’ouverture du second usufruit).

S’il s’agit du conjoint survivant ou du partenaire pacsé, il est exonéré de tout droit. Si le second usufruitier n’est pas exonéré, les droits de succession sont calculés à la date du décès du premier usufruitier (en ce qui concerne la valeur des biens, la détermination de l’âge de l’usufruitier, le tarif des droits et les abattements applicables). Pour déterminer le lien de parenté, il est tenu compte du lien entre le premier et second usufruitier.

Le droit à restitution du nu-propriétaire L’ouverture de l’usufruit successif peut donner lieu à restitution partielle des droits de donation payés par le nu-propriétaire. En effet, l’article 1965 B du CGI dispose « Dans le cas d’usufruits successifs, l’usufruit éventuel venant à s’ouvrir, le nu-propriétaire a droit à la restitution d’une somme égale à ce qu’il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui avait été calculé d’après l’âge de l’usufruitier éventuel ». (CGI art. 1965 B ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 n° 50). Ce droit à restitution est applicable lorsque le 2ème usufruit s’ouvre au profit d’un bénéficiaire plus jeune que le premier au jour de la donation ou de la succession à l’origine du démembrement.