Le concept, inscrit dès l’origine dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965, vise une organisation en un ou plusieurs « sous syndicats » constitués d’un ou plusieurs bâtiment(s), dénommés les syndicats secondaires, et en un syndicat principal qui conserve la gestion de ce qui n’a pas été affecté aux syndicats secondaires. Cette solution souple autorise de nombreuses configurations, de la situation où tous les bâtiments sont constitués en syndicats secondaires (par bâtiment ou par groupe de bâtiments) à des situations mixtes avec certains bâtiments en syndicats secondaires et d’autres inclus dans le syndicat principal. Chaque copropriétaire d’un syndicat secondaire est aussi membre du syndicat principal et conserve ainsi son pouvoir de décision sur la chose commune.
Le fonctionnement de la copropriété n’est pas bien adapté aux ensembles immobiliers importants, le trop faible pouvoir de chaque copropriétaire, son sentiment de ne pouvoir influencer les décisions entraine son découragement et son absentéisme. Cela peut amener aussi des luttes d’intérêts et le cas échéant, la prise de pouvoir d’une minorité pas toujours représentative de la volonté générale. Dans ces conditions, le législateur a voulu faciliter la décision par unité à taille plus humaine, par bâtiments ou groupe de bâtiments facilitant ainsi l’implication des copropriétaires dans la gestion de leur patrimoine. C’est l’un des tout premiers outils conçus par le législateur pour limiter le nombre de copropriétés en difficulté, qui a légèrement évolué avec le temps d’abord en 1994 puis avec la loi ALUR (article 29-8 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965).
D’origine ou par décision d’assemblée générale spéciale des copropriétaires. La loi 65-557 du 10 juillet 1965, par son article 27, n’a prévu qu’une seule solution pour constituer un syndicat secondaire : une décision unilatérale des copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments en assemblée spéciale à la majorité de l’article 25. La jurisprudence a néanmoins validé le principe d’une constitution inscrite à l’origine au règlement de copropriété, mais s’est toujours montrée ferme sur le principe de bâtiments de construction réellement indépendants (une division par cages d’escalier d’un même bâti n’est pas recevable).
Le syndicat secondaire ainsi constitué aura la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes intérieures du ou des bâtiments concernés, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une partie commune d’intérêt général qui relèverait de la décision du syndicat principal. Ainsi, les travaux d’une cage d’escalier sont bien du pouvoir du syndicat secondaire, mais la modification partielle de la distribution du chauffage commun à l’ensemble immobilier sera de la compétence du syndicat principal. Il est toutefois possible de définir un périmètre élargi (par exemple l’entretien des façades ou même des parkings et des espaces verts se trouvant à proximité immédiate du bâtiment) dans le cadre d’un accord validé par l’assemblée générale du syndicat principal.
Syndicat principal et syndicats secondaires conservent tous les atouts d’un syndicat de copropriété : règlement de copropriété, prise des décisions en assemblées générales, nomination d’un syndic (un mandat par syndicat, mais pas nécessairement le même cabinet) et d’un conseil syndical, comptabilité et budgets prévisionnels indépendants, etc. Cette organisation où chaque copropriétaire d’un syndicat secondaire est aussi membre du syndicat principal a nécessité d’intégrer dans les textes quelques exceptions à la règle générale :
Les copropriétaires du ou des syndicats secondaires participent aux assemblées distinctes du syndicat secondaire et du syndicat principal. Contrairement à d’autres statuts, il ne serait pas envisageable que les syndics des syndicats secondaires les représentent en assemblée du syndicat principal. Pour faire face à l’absentéisme des copropriétaires des syndicats secondaires à l’assemblée générale du syndicat principal, le législateur a prévu à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 un assouplissement aux règles de représentation en assemblée générale :
même syndicat secondaire.
président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal. Le mandat emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de la majorité de l’article 24. Pour les décisions qui relèvent d’autres majorités, le président du conseil syndical secondaire doit obtenir un mandat spécial, décision par décision, aux majorités requises par la loi.
Le conseil syndical du syndicat principal.- Chaque syndicat secondaire doit être représenté au sein du conseil syndical du syndicat principal et y disposer d’au moins un siège (art. 27, loi du 10 juillet 1965 et art. 22, décret du 17 mars 1967). La représentation accordée à un syndicat secondaire est alors fonction de l’importance des lots qui le constituent par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Les copropriétaires des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent, quant à eux, des sièges restants (art. 24, décret du 17 mars 1967).
On notera que les textes font référence au nombre de lots et non pas aux tantièmes de parties communes que ceux-ci représentent. Or, selon la typologie des logements, deux bâtiments identiques peuvent avoir un nombre de lots totalement différent. C’est pourquoi la notion de proportionnalité n’a de sens que si l’on s’attache aux tantièmes de parties communes que représentent les lots en question. Une décision de la cour d’appel de Toulouse va d’ailleurs en ce sens, les juges faisant référence au «total des quotes-parts de propriété des lots du syndicat secondaire» (CA Toulouse, 28 févr. 2012, n° 19/01414). Mais la pratique est plus complexe.
Imaginons une copropriété composée de trois bâtiments distincts, A, B et C, chacun représentant respectivement 400, 350 et 250 millièmes, indépendamment du nombre de lots les composant. Seuls les bâtiments A et B sont constitués en syndicats secondaires. De fait, le A disposera de 40 % des sièges, le B, de 35 % et le C, de 25 %. Si le nombre de sièges du conseil syndical est de 10, le bâtiment A en aura 4, le bâtiment B, 3 ou 4 et le bâtiment C, qui est le seul à ne pas être constitué en syndicat secondaire, aura les sièges restants, soit 2 ou 3. La difficulté consistera à attribuer un nombre cohérent de conseillers à chaque syndicat eu égard à son «poids» dans la copropriété. Ainsi, dans l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse précité, sur quatre sièges du conseil syndical, deux, soit 50 %, ont été attribués à un syndicat secondaire qui ne représentait que 37,56 % des quotes-parts de propriété. La résolution a été annulée et le syndicat secondaire concerné ne pourra finalement se voir accorder qu’un seul siège. Il faut donc veiller à éviter toute surreprésentation d’un syndicat au détriment des autres, sachant que plus le nombre de conseillers syndicaux est élevé, plus il sera possible d’obtenir une répartition cohérente d’un point de vue arithmétique. A l’inverse, un conseil syndical composé de peu de sièges risque de rendre difficile le respect de la règle de proportionnalité.
La désignation des membres du conseil syndical.- Sauf clause contraire du règlement de copropriété du syndicat principal, les conseillers syndicaux sont désignés par les copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale du syndicat secondaire ou, pour ceux qui ne sont pas constitués en syndicat secondaire, lors d’une assemblée du syndicat principal (art. 24, al. 3, décret du 17 mars 1967).
Le règlement de copropriété peut ainsi préciser que les membres du conseil syndical principal sont désignés parmi les conseillers syndicaux des syndicats secondaires. Et il est possible d’avoir au conseil syndical principal des copropriétaires qui ne sont pas membres du conseil syndical du syndicat secondaire auquel ils appartiennent.