La construction d’habitations en hauteur les unes au dessus des autres au lieu de les édifier côte à côte est à l’origine du droit de la copropriété. Chaque propriétaire possède le plancher et les gros murs délimitant son logis. L’escalier, partie commune, est grevé d’une servitude de passage permettant l’accès aux étages supérieurs. Cependant, les problèmes posés par l’entretien ou les réparations de l’immeuble, demeurent difficiles à résoudre.
C‘est une loi belge du 8 Juillet 1924 qui a consacré le droit en matière de division de maisons par appartement, suivie par la France en 1938 (Loi du 28 Juin 1938 remplacée par la loi du 10 Juillet 1965 mise à jour par la loi SRU) enfin, l’Italie en 1934 (Lois des 15 Janvier 1934 et 10 Janvier 1935), l’Espagne en 1939 (Lois du 26 Octobre 1939 et du 21 Juillet 1960), l’Allemagne (Loi du 15 Mars 1951), La Suisse (Loi du 19 Décembre 1963), les Pays-Bas (Loi du 21 Décembre 1951) et le Portugal (Loi de 1955)
La copropriété par appartement est un phénomène mondial : Roumanie (1927), Pologne (1934),Canada (Province du Québec 1969), Grèce (1929), Liban (1962), Israël (1952), Brésil (1928),Argentine (1948), Mexique (1954) et Japon.
Deux conceptions coexistent : la conception dualiste et la conception unitaire
Le propriétaire d’un appartement en copropriété dispose d’une combinaison de deux droits de nature différente :
C‘est la théorie de la France, de l’Allemagne, de la Belgique, de l’Italie, de la Grèce, de laPologne, de la Roumanie, d’Israël, enfin de l’Amérique Latine en général.
Cette théorie reconnaît un droit de copropriété unique comportant deux droits de jouissance :
L’un exclusif sur les parties privées L’autre collectif sur les parties communes C‘est la théorie de l’Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse notamment.
Hormis ces théories, la conception du droit de la copropriété dans les pays de droit civil regroupe des similitudes. Le droit du propriétaire d’appartement est un droit réel immobilier ; c’est un principe admis par toutes les législations
. Le règlement de copropriété ou « Vereinbarung » ou « Rigolamanto » décrit le fonctionnement de l’immeuble divisé et les droits de chacun.
Toutes les législations obligent les copropriétaires à contribuer au paiement des charges communes. Parfois, certaines législations sont sévères vis à vis du copropriétaire négligent qui ne remplit pas ses engagements. En Allemagne , un copropriétaire coupable d’un manquement aux obligations peut se voir évincer par les autres copropriétaires qui peuvent exiger un vente ou un transfert de son appartement dès lors que ce dernier a accumulé un retard de trois mois dans le paiement de sa part des dépenses communes. Sévérité extrême, mais c’est le respect du pacte « Copropriété » qui est mis en cause. Au Venezuela, un copropriétaire peut abandonner son appartement aux autres copropriétaires.
L’évolution du droit de la copropriété dans les pays de la common law :
La division des maisons par appartement n’est apparue que tout récemment après la deuxième guerre mondiale. L’Habitat anglo-saxon est traditionnellement constitué de maisons individuelles, de « cottages » . La pratique de division par étages existe depuis le XIVème siècle. En Angleterre, il n’existe pas de lois spéciales sur la copropriété. En effet, les anglais qui répugnent par tradition à légiférer préfèrent laisser aux tribunaux le soin de trouver les règles de droit adéquates. Le droit immobilier britannique – de surcroît – dissocie la propriété du sol et la propriété des murs. Il distingue la propriété du fonds « Freeholding » et la propriété de jouissance « Leaseholding » . Le Leaseholder achète au freeholder la jouissance des murs pour une période définie par un bail de longue durée. Chaque acte de cession « freehold » ou « leasehold » comprend des dispositions identiques. L’acte de vente limite le droit d’utilisation et de jouissance de chaque copropriétaire. Il détermine les parties communes de l’immeuble, essentiellement grevées de servitudes « easements » ainsi que les parties privatives. Il précise les servitudes particulières d’accès, de support et d’abris dont est grevé l’immeuble au profit de tous les copropriétaires. Enfin, il détermine les obligations des différents acquéreurs d’appartement : obligation de faire, entretien de l’immeuble, contribution aux charges communes …
Le droit Ecossais se rapproche des conceptions de droit civil mais diffère parfois en matière d’obligations des copropriétaires. A titre d’exemple, le toit d’un immeuble en copropriété appartient au propriétaire du dernier étage et non pas à l’ensemble des copropriétaires comme c’est le cas en droit français. En conséquence, le copropriétaire écossais peut être contraint de le maintenir en bon état ! le « Factor » ou syndic de copropriété se doit d’entretenir les parties communes, de collecter les charges et de faire exécuter les conventions contenues dans les titres de propriété comme en droit français.
3 octobre 2023
La gestion des copropriétés est un aspect essentiel de la vie en communauté dans de nombreux pays. Dans cet article, nous allons comparer les pratiques de gestion des copropriétés aux Etats-Unis, en Chine et en Europe. Chaque pays a ses propres règles et réglementations en matière de copropriété, ce qui influence la façon dont les immeubles sont gérés et entretenus. Agence Etoile vous propose un tour de la copropriété dans le monde.
Comprendre la copropriété La copropriété est un système de propriété où plusieurs propriétaires détiennent des unités individuelles au sein d’un bâtiment ou d’une communauté. Les parties communes, telles que les couloirs, les ascenseurs, les piscines et les espaces verts, sont partagées et entretenues collectivement. Chaque copropriétaire est responsable de sa propre unité. Il participe également à la gestion des parties communes. Un syndic, un président, ou un administrateur gère les parties commune, la préservation du bâti et les finances.
En France, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui règlemente le fonctionnement des copropriétés. La gestion des copropriétés en France est très encadrée.
Aux Etats-Unis, la propriété par appartement a pris un certain retard comme en Angleterre. La tradition du « Common Law », l’importance des maisons « uni-familiales » – selon l’expression québécoise – n’ont pas favorisé cette forme de propriété. Le nord des Etats-Unis a longtemps pratiqué la formule de la « CO-OPERATIVE PROPERTY » ou propriété par appartement par l’intermédiaire d’une société « Corporation ». (1er système) . La Société fait construire un immeuble ou l’achète en bloc et vend ses actions aux candidats à l’acquisition d’un appartement. L’acte de vente précise les droits et obligations de chacun des actionnaires. La copropriété américaine est constituée sous forme d’une association. Elle est dirigée par un conseil d’administration élu parmi les propriétaires. Le conseil est responsable de la prise de décisions, de l’application des règles et règlements, de la collecte des cotisations et de l’entretien des parties communes. La Société administre et gère l’immeuble. Puis, des lois spécifiques sur la copropriété sont nées dans les années 60 inspirées des pays de droit civil (lois édictées de 1961 à 1969). C’est la naissance du « CONDOMINIUM » (2ème système). La propriété du logement est apparue depuis longtemps comme une nécessité primordiale. Les dispositions du droit de propriété ne pouvaient venir que de la loi contrairement au droit Anglais. Le droit reconnu au propriétaire d’appartement est un droit immobilier réel. On peut vendre, louer, hypothéquer son appartement . cependant, il existe parfois des limites.
Les propriétaires doivent respecter les règles de la communauté, participer aux réunions et aux votes, payer les cotisations régulières et maintenir leur unité en bon état. Le non-respect de ces responsabilités peut entraîner des sanctions ou des amendes.
Chaque copropriété a ses propres règles et règlements qui régissent la vie en communauté. Ces règles peuvent porter sur des sujets tels que les animaux domestiques, les horaires de bruit, les modifications structurelles, les locations, le AirB&B… Il est important de lire et de comprendre ces règles avant d’acheter une unité de copropriété et s’y conformer par la suite. Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d’une clause d’agrément c’est à dire «UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C’est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l’immeuble où NIXON comptait s’installer se sont formellement opposés à sa venue . L’ancien Président des Etats-Unis a dû s’incliner ! … Les Américains dans certains quartiers sont très attachés à la moralité des résidents. Ils veulent également s’assurer que les acquéreurs pourront s’acquitter du montant des charges. Des mesures sont prises vis à vis des copropriétaires mauvais payeurs : en cas de non paiement des charges, l’éviction prend 2 mois dans le cas d’une copropriété ordinaire et 5 jours s’il s’agit d’une société.
L‘expérience internationale du droit de la copropriété est enrichissante et inspirante Dans les pays de droit civil, dans l’ensemble, les lois ont conféré aux titulaires d’appartements, la propriété des parties communes. Dans les pays de la Common Law, souligne Maître Daniel HECK, notaire et spécialiste du Droit de la copropriété à l’étranger : « On s’y est refusé longtemps – la partie commune demeurant entre les mains d’une société de gestion ou d’une société co-operative chargée de leur gestion – il a fallu attendre les années 60 pour que les Etats de l’Union Nord-Américaine ou certaines provinces de l’Australie mettent en vigueur des lois dont les conceptions se rapprochent de celles existantes dans les pays de droit civil. » L’association de copropriétaires collecte les cotisations – mensuelles ou annuelles – auprès des copropriétaires pour couvrir les dépenses communes.
Un plan d’entretien est élaboré pour effectuer les travaux nécessaires.
Avec le principe des HOA, chaque mois, une partie des charges versées par le propriétaire part dans une caisse de « fonds communs ». Ce fonds finance tout au long de l’année les réparations et l’entretien des parties communes. Si la copropriété décide d’effectuer des travaux dont les coûts seront plus élevés que la trésorerie disponible sur le fonds commun, un ajustement des charges est appelé aux copropriétaires pour les 12 prochains mois et couvrir la dépense exceptionnelle.
Avec ce système de charges mensuelles et de fonds commun, les imprévus sont souvent pris en charge par la copropriété sans que les propriétaires aient à s’en soucier.
La Chine connaît une urbanisation rapide et une croissance économique soutenue. Ceci conduit à une augmentation significative du nombre de copropriétés dans tout le pays. Ces copropriétés sont généralement gérées par des associations de propriétaires, qui sont responsables de l’entretien, de la sécurité et de la résolution des conflits au sein de la communauté.
La gestion de copropriété en Chine est confrontée à plusieurs défis. Tout d’abord, la taille de la population est un défi majeur, de nombreuses copropriétés accueillent des milliers de résidents. Gérer les besoins et les attentes de tous les copropriétaires est un processus complexe et exigeant.
Deuxièmement, la diversité culturelle en Chine présente des défis supplémentaires. Les copropriétés accueillent souvent des résidents de différentes régions, avec leurs coutumes et modes de vie. La gestion efficace des différences culturelles et la promotion de la cohésion communautaire sont des tâches ardues.
Face à ces défis, des mesures ont été prises pour améliorer la gestion des copropriété en Chine. Tout d’abord, des systèmes de gestion informatisés ont été mis en place pour faciliter la communication entre les propriétaires et les associations de copropriétaires. Ces systèmes permettent aux résidents de soumettre des demandes de maintenance, de payer les frais de copropriété et de recevoir des informations importantes.
La formation professionnelle est promue. Des programmes de certification et des formations sont proposés aux gestionnaires, afin d’améliorer leurs compétences techniques, en résolution de conflits et en relations communautaires.
Les copropriétaires sont également sensibilisés pour une meilleure compréhension de leurs droits et responsabilités. les pouvoirs publics souhaitent améliorer la qualité de vie dans les copropriétés et à favoriser le développement de communautés harmonieuses. Alors que le pays continue de progresser, la gestion efficace des copropriétés jouera un rôle crucial dans la construction d’un avenir urbain durable en Chine.
A l’image de la France, la gestion des copropriétés belges est régie par une loi sur la copropriété. Les copropriétés sont constituées en associations. Elles sont gérées par des syndics professionnels, responsables de l’administration quotidienne de l’immeuble. En 1994, la loi a donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires. Les décisions importantes sont prises lors des assemblées générales de copropriétaires. La copropriété est gérée par un administrateur professionnel. Le « conseil de gérance » est facultatif.
En Belgique, la copropriété est dans la loi depuis 1924. En 1994, la loi a donné la personnalité morale à l’association des copropriétaires. Chez les Belges, 2 instances sont obligatoires :
L’assemblée générale fonctionne avec un quorum. Ce quorum, autrement dit le nombre minimum de voix nécessaires pour que les décisions prises lors des Assemblées Générales Ordinaires et des Assemblées Générales Extraordinaires soient valables, est de la moitié des copropriétaires représentant la moitié des tantièmes (parts de parties communes) de copropriété. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu dans un court délai : 15 jours. Et, lors de cette deuxième assemblée, on se passe du quorum. Les décisions courantes sont prises à la majorité absolue. Pour les décisions les plus importantes, c’est la majorité qualifiée (trois quarts, notamment pour la création et la composition du conseil syndical, ou quatre cinquièmes, notamment pour la répartition des charges) ou l’unanimité. L’administrateur représente la copropriété. Il assure la gestion quotidienne : la mise en œuvre des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, la conservation du bien et le respect du règlement de copropriété. L’administrateur peut être une personne étrangère à la copropriété.
Au Royaume-Uni, la gestion des copropriétés est également confiée à des syndics, qui peuvent être des professionnels ou des propriétaires eux-mêmes. Les syndics sont tenus de se conformer à la législation sur la copropriété et de respecter les contrats de gestion. Les décisions importantes sont prises lors des réunions des résidents, et les charges communes sont généralement réparties de manière équitable.
En Allemagne, la gestion des copropriétés est régie par la loi sur la copropriété (WEG). Les copropriétés sont gérées par des syndics, professionnels ou résidents. La désignation d’un conseil syndical est facultative. Les décisions importantes sont prises lors des assemblées générales Les charges communes sont réparties en fonction des clés de répartition définies dans le règlement de la copropriété.
Avant le 1er juin 2007, le vote des travaux de rénovation ou d’amélioration de la copropriété sont prises à la majorité des copropriétaires.
En Allemagne, l’administration des copropriétés appartient aux copropriétaires et à l’administrateur. Quant au conseil syndical, sa désignation est facultative. Alors que la loi datant de 1951 comporte peu de dispositions obligatoires, une nouvelle loi abrogeant la règle de l’unanimité pour certaines décisions est entrée en vigueur.
Pour l’Allemagne, le principe d’unanimité entravait le bon fonctionnement de la copropriété. La loi entrée en vigueur le 1er juin 2007 a pour but de faciliter la prise de décision dans les copropriétés afin de favoriser la rénovation des immeubles.
La décision de dépense de modernisation peut ainsi être prise à la majorité des copropriétaires.
En Italie, la gestion des copropriétés est régie par le Code civil italien. Au delà de quatre copropriétaires, la désignation d’un administrateur est obligatoire.
Pour siéger valablement, l’assemblée générale doit rassembler les deux tiers des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de copropriété. Lorsque le quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée est convoquée dans un délai de 10 jours. Le quorum passe lors de cette deuxième assemblée au tiers des copropriétaires représentant le tiers des tantièmes.
L’assemblée générale prend les décisions de gestion courante à la majorité des présents, représentant la moitié des tantièmes. En deuxième convocation, la majorité requise est du tiers des présents représentant le tiers des tantièmes.
En Espagne, la copropriété n’a pas la personnalité morale, mais elle a une certaine capacité à agir. La loi sur la copropriété date de 1960, réformée en 1999. Cette réforme a eu pour but la lutte contre les impayés, et la création d’un fonds de réserve (au moins égal à 5% du budget de l’exercice précédent).
L’assemblée a lieu au moins une fois par an. Le quorum est le même qu’en Belgique : la moitié des copropriétaires détenant la moitié des tantièmes. Si ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu, sans quorum, uniquement les voix des présents et représentés. Le président de la copropriété et nommé pour un an, et ne peut pas démissionner. Il exerce la fonction d’administrateur. Le quorum est le même qu’en Belgique : la moitié des copropriétaires détenant la moitié des tantièmes. Quand ce quorum n’est pas atteint, une deuxième assemblée a lieu, comme en Belgique, et se passe de quorum : quel que soit le nombre de copropriétaires représentés, l’assemblée siège valablement ! Mais le délai est plus court qu’en Belgique : la deuxième assemblée peut se tenir seulement une demi-heure après la constatation du défaut de quorum si elle a été prévue dans la première convocation. Le président est une autre originalité de nos voisins espagnols en matière de copropriété : il ne peut pas démissionner ! Nommé pour un an, il ne peut être relevé de sa fonction que par le juge. À moins que le règlement de copropriété en décide autrement, le président exerce la fonction d’administrateur. L’administrateur est celui qui prépare le budget, assure l’entretien, exécute les décisions de l’assemblée et veille au bon fonctionnement de l’immeuble. Sinon, tout copropriétaire peut être désigné comme administrateur, mais il doit être bénévole. Pour être rémunéré, l’administrateur ne doit pas être un copropriétaire et il doit être inscrit à l’ordre professionnel des administrateurs de biens, garantissant sa qualification. Pour en savoir plus sur le rôle du secrétaire, de l’administrateur et du président, vous pouvez consulter l’étude de législation comparée sur la gestion des copropriétés.