Une SCI peut être propriétaire d’un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. À ce titre, elle est donc copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Mais, attention, en tant que personne morale, certaines règles spécifiques s’appliquent à la SCI copropriétaire.
Il est important de bien comprendre comment s’organise la représentation de la SCI au sein de la copropriété. En effet, une SCI copropriétaire, en tant que personne morale, doit obligatoirement être représentée par une personne physique lors de toute assemblée générale.
En revanche, toutes les personnes physiques membres de la SCI ne peuvent pas valablement représenter la SCI lors d’une assemblée générale (AG) de copropriété. En effet, l’associé de la SCI participant à une AG doit disposer du droit de vote. Tel est ainsi le cas si :
Le représentant à l’AG est le gérant de la SCI ;
Ou le gérant a mandaté un associé qui dispose d’une délégation de vote, aussi appelé pouvoir de représentation, pour l’assemblée générale concernée (cette délégation est obligatoire, même si, dans les faits, c’est bien cet associé qui gère entièrement la SCI).
Si ces règles de représentation ne sont pas respectées, sachez que les assemblées générales pourront être annulées par un juge. En effet, seul le gérant ou l’associé mandaté possède le pouvoir d’engager la société vis-à-vis des tiers.
En outre, le syndic de copropriété doit obligatoirement envoyer la convocation à l’assemblée générale à la SCI et non à ses associés, sous peine d’annulation de l’assemblée générale. En effet, c’est la SCI qui est copropriétaire, et non pas ses associés (la SCI étant interposée entre le bien immobilier et ses associés).
La SCI possède un cadre légal qui offre une organisation très flexible. Cela permet ainsi à ses associés d’organiser leurs relations en bénéficiant d’une grande liberté (par exemple, pour fixer les pouvoirs du gérant, les modalités de prise de décision, etc.). Cette flexibilité permet également d’organiser de nombreux montages pour gérer un patrimoine immobilier, qu’il soit privé ou professionnel.
Attention : Notez bien que la SCI doit être créée dans l’objectif d’acquérir et de posséder des biens immobiliers.
Mettre en commun les capitaux et moyens financiers des associés, permettant ainsi d’augmenter la capacité de financement d’un bien, et également d’obtenir plus facilement des prêts bancaires ;
Réaliser à plusieurs des investissements immobiliers plus ambitieux en les finançant à plusieurs ;
Si vous souhaitez investir avec votre famille, il est d’autant plus facile d’obtenir un emprunt bancaire grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés ;
Mutualiser les charges liées à la gestion des biens immobiliers (par exemple, frais d’entretien, de travaux de rénovation énergétique, etc.) ;
La SCI est en principe soumise à l’impôt sur les revenus (IR). De ce fait, les associés sont imposés à proportion de leur participation dans le capital social. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus avantageux pour les associés.
Bien que très avantageuse sur de nombreux plans, avant de créer une SCI, il convient de prendre connaissance préalablement de ses inconvénients.
Contrairement à l’indivision, posséder des biens immobiliers en SCI requiert de réaliser des démarches administratives et juridiques du fait de l’existence de la société (démarches de création de la société, tenue d’assemblées générales, obligations comptables, etc.) ;
Impossibilité de faire de l’achat-revente ;
La location de logements meublés est une activité commerciale, ce qui est en principe contraire à l’objet civil de la SCI. Toutefois, la loi permet d’exercer cette activité exceptionnellement si :
La SCI est imposée d’office à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela entraîne des obligations fiscales et comptables plus lourdes ; ou
Les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10% du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
Si une SCI met en location ses biens immobiliers, le bail conclu avec le locataire doit être d’une durée minimale de 6 ans.
Les associés d’une SCI sont responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. En cas de difficultés financières de la société, leur patrimoine personnel peut donc être saisi.